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大阪市城東区の住宅リフォーム専門のアーキスクエアに在籍する一級建築士『中木村真宏』によるリフォーム最新情報や施工事例を公開! 住まいのホームドクターとしても第一線で活躍中!produced by Archisquare

アスベスト問題についてPart23

120d2f3e.JPGアスベスト、すなわち石綿について続編です。

石綿は1970年代〜90年代にかけて大量に使用されていたため、多くの建物や商品に利用されています。今後、建物の解体や改修、商品の廃棄処分により、大量に飛散されることが予想されます。国民への健康被害が懸念される中、法律や条例等の法整備により、未然な飛散防止策が急務なことはいうまでもありません。

国や自治体が管理する学校や病院などの公的建物については、昨年から調査が行われ、順次、封じ込めや囲い込み、除去といった工事が進められています。
その一方で、民間のビルや工場、マンションの場合は、その工事費用が膨大なため、「いったい誰が負担するのか」という問題が発生しています。当然所有者が負担せざるを得ないのですが、実質負担が大きすぎるので、補助金や融資優遇等の制度が浸透していかないと、工事が行われない状況は続くはずです。

また、建物によっては、住民が生活していたり、店舗を営業していたりと、工事をする場合には、仮住まいや移転をしないと工事が出来ないというケースも多くみられます。こうした状況も工事を妨げている要因となっています。

実際に建物の所有者の立場になると、「ビルにアスベストが使用されていることが判明すると、除去や囲い込みなどの工事をしないといけなくなる。」「テナントが出て行ってしまうかもしれない。」という理由で、実態調査すらしないというのが実情です。建物にアスベストが使用されていることすら知らされずに、利用している従業員や住民も多いはずです。

建物所有者としてアスベストの使用状況を調査し、住民や利用者へ報告するという最低限の責務だけは、きちんと果たす必要があると私は考えます。

欠陥住宅相談会2

4月1日に「欠陥住宅関西ネット」の個別相談会に参加しました。
毎月実施されている相談会で、事前の電話相談や公的機関などから紹介された被害者が相談に訪れます。
「欠陥住宅全国ネット」という弁護士や建築士、学者、被害者らで結成された団体で、救済と予防を目的に、全国規模で活動が広がっており、関西ネットは主に大阪で活動している団体です。
欠陥住宅関西ネット
欠陥住宅全国ネット
私も年に数回、建築士として参加しています。基本的に相談は無料です。
場合よっては、有料にはなりますが、予備調査や建物鑑定も行います。
詳しくはサイトを参照してください。

相談内容としては、雨漏りや建付けの不良、床の傾斜など様々です。
やはり相談内容として多いのは、建売住宅入居後から、少しずつ不具合が発生し、販売業者に修理を依頼しても、誠意ある対応をしてくれないという相談が多いようです。あるいは、請負契約で建て替えを依頼し、信用して業者に工事をお願いしていたにも関わらず、粗悪な住宅が仕上がってしまったというもの。

いずれにせよ、安易に契約業者任せというところに落とし穴があります。
業者選びには、慎重に慎重を重ねて選ぶ必要があります。
施工実績や営業年数、有資格者の有無、施工形態(丸投げ施工をしていないか)など業者を見極めるポイントはいくつかあります。

結局、業者ともめて裁判に勝訴したとしても、膨大な労力と時間が必要ですし、欠陥住宅というレッテルを貼られた住宅の資産価値は著しく低下します。そうした状況を避けるためにも、慎重な業者選びが必要不可欠です。

住宅の購入や建て替えを考えている方は、私が書いた「今、住宅が危ない!」を読んで、欠陥住宅の予防に心掛けて下さい。


今、住宅が危ない!―室内環境汚染と手抜き工事の実態

減災3

本日、木耐協の説明会に参加してきました。
木耐協とは「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」の略のことで、現在全国で無料耐震診断を実施し、その診断結果により、耐震補強を推進しています。国土交通省の許認可を受け、その耐震補強事業に参加している各事業者が出資して運営しています。無料診断を受けた木造住宅の約7割が全壊もしくは半壊の恐れがあるという結果が出ています。

現実問題、今後発生するかもしれない大地震に備えて、数百万円もかけて耐震補強をするのは難しいことです。
しかし、近畿地方だけでも体に感じない地震も含め、多くの地震が発生しているのも事実です。今後必ず起きるとされる南海地震にも注意が必要です。

気象庁の各地の最近発生した地震発生状況(日々更新されています)
近畿地方
その他の地方


防災において、大きな地震が発生した際に、既存木造住宅の耐震性を高めるために、ビクともしないような最善の耐震補強をするのではなく、全壊もしくは半壊になっても、最低限「人命だけは守る」という考え方、すなわち「減災」にシフトしていっているそうです。

当社でも、木造住宅のリフォームの際には、必ず耐震補強も提案しています。
耐震補強工事だけを単独で行うと100〜200万円という費用が必要ですが、リフォーム時に耐震補強を行えば、その約4割程度(40〜80万円)で済みます。
「備えあれば患いなし」というように、常日頃から防災に備えておく必要があると、改めて痛感いたしました。

東横インの法令違反問題3

早いもので、この前お正月が終わったと思ったら、もう2月です。
マンション耐震偽装問題が取り沙汰される中、新たに浮上してきた建築問題。
全国チェーンの大手ビジネスホテルの東横インの不正改造問題。私も何度か利用したことがあります。宿泊料金も手頃で立地条件もよく、無料朝食サービスなどで、利用者からの評判も良いホテルです。

ホテルという建物は、不特定多数の人が利用するということで、学校やデパートなどと同様に「特定建築物」に指定されています。そのため、身障者や高齢者に対しての利用を促進するため配慮が必要となります。これをハートビル法といいます。
身障者用の駐車場を設置したり、段差の解消、スロープの設置、点字板などがそれにあたります。
しかし、完了検査後に、不正に改造したり、そうした設備を撤去したというのです。
そうした問題が明るみに出たことで、建ぺい率違反や容積率違反など建築基準法違反や条例違反なども次々と発覚したのです。

とにかく、問題が発覚したときの社長の会見がまずかったように思います。
経営者の怠慢さと愚かさと露呈した事件のように感じました。



今、住宅が危ない!―室内環境汚染と手抜き工事の実態

新年のご挨拶1

新年あけましておめでとうございます。
あっという間のお正月休みでしたが、皆さんはどのように過ごされましたでしょうか?年末には防犯工事やガラスの割れ替えなどの緊急工事が集中し、30日まで仕事が入ったため、慌しい年の瀬でした。
今年は本格的な景気の回復が見込まれていますが、ここ数年の侵入盗被害件数は増加の一途をたどっています。今後も十分な防犯対策は必要です。

また建設業界では、昨年末に起きた耐震偽装問題の影響が今年も続くと思われます。偽装が発覚した建物の改修や建て替え、耐震診断調査の依頼などは増える一方で、消費者の不安が高まる中、マンションや住宅の買い控えは深刻な状況です。
リフォーム市場においても、悪質リフォームや訪問販売などの影響もあり、若干の減少傾向にあります。

このような状況下において、やはり信頼の高い会社のニーズは今後より一層高まると考えています。当社スタッフにおきましても、そのようなお客様の信頼と要望にお答え出来るような教育を心掛けております。

アーキスクエア共々、本年もどうぞ宜しくお願い致します。

耐震偽造問題続編Part25

耐震偽造問題で揺れているマンション問題。
現在好調なマンション市場に影を落とす結果となり、業界は信頼回復に躍起になっている。
震度5強の地震で倒壊する可能性があるといわれると、不安は隠せない。
日本では年平均、震度5強以上の地震は6回も起こっている。
今年だけでも、福岡県西方沖、宮城県沖、千葉県北西部などで大きな地震があった。

「一級建築士」という国家資格の重要性。この資格を持っていれば、国内でのあらゆる建築物を手掛けることができる。一級建築士だからと建築の設計をしているとは限らない。大きく分けると、意匠設計・設備設計・構造設計・工事監理・調査鑑定など幅広い分野がある。どれを専門にするかは、自由に選べるが、実際に仕事ととして成り立たせるには、実績に応じて、おのずと決まってくる。
今回問題となった構造設計を専門としている建築士は、その中でも非常に少なく、全体の5%程度にすぎない。責任重大な業務であるにもかかわらず、報酬が少ないのが実態である。

○○建築設計事務所という看板をあげていても、設計を外注に出したり、構造設計のみ外注に出すというケースも珍しくはない。
本来、施主(オーナー)が建築士に設計を依頼、仕上がった設計図書を元に工事業者を、見積金額や施工実績などを参考に比較選別し、請負契約を結び、設計した建築士が工事監理を行なうのが理想である。建築士と工事業者の関係は、利害関係が無い方が望ましい。
しかし、施主から直接工事業者が設計施工を請負い、建築士に設計を外注するといった構図が多いのが実状である。そのため、下請けである建築士が、施工ミスや不良を指摘しにくく、工事業者よりの甘い監理になってしまう。中には、工事監理を全くしない場合もある。今回の構造設計士の場合は、その建築士のさらに下請けというのが実態。

今回の問題も、こうした構図が生み出した問題ともいえる。
今後、建築士も更新制度を導入し、専門分野別に特化することも検討されるらしい。
また、建築基準法や建築士法の罰則規定も強化される可能性もある。小泉首相も、「建築基準法の罰則規定が軽すぎる」と罰則強化の考えを示している。
当然、悪質な建築物を手掛けた関係者は罰せられるべきだが、その賠償責任も負わせなければならない。
次回は、その賠償責任について説明したいと思います。

環境に優しい住宅3

昨今の住宅づくりにおいて、「地球環境への配慮」はかかせない条件となってきています。当社も「人と環境にやさしい住まいづくり」を基本理念に掲げています。
しかし、人が快適に暮らそうとすればするほど、資源を多く利用し、環境への負荷が
増大してしまいます。一度快適さや便利さを知ってしまうと、それを手放してしまうことは容易ではありません。
地球環境保全をテーマに極論を言うと、人類がいなくなることが、地球にとって一番やさしいといえます。しかし、そういう訳にもいかないので、限りある資源を有効利用し、できるだけ廃材を減らし、リサイクルできるものは再利用することが重要です。

1997年の京都議定書により、先進国への温室効果ガスの削減目標が示され、日本は1990年の数値よりも-6%を目標と設定され、それに対する各分野での試みが行なわれてはいます。
【チーム・マイナス6%】 http://www.team-6.jp/


建築業界においても、今後もっと合理的で効率的な省エネルギー化を促進させることが重要で、建物にイニシャルコスト(初期投資)をかけても、長期的に見て経費削減につながり、建物の寿命も長くなって、結果ランニングコスト(維持費)が下げるということを消費者へ認知させて行く必要があります。




耐震強度偽造問題5

本日私は、国土交通大臣及び大阪府知事指定の管理建築士の講習会に参加しました。
建築士事務所には、その事務所を開設する場合に、専任となる管理建築士をおく必要があり、常勤でなければならず、兼業してはならないということになっています。
その管理建築士の資質向上を図るもので、5年に一度の受講が義務付けられています。

そこでやはり話題となったのは、マンションやホテルなど建築確認申請業務において、構造計算を偽り耐震強度を偽造した一級建築士の問題です。
本来設計監理を請け負った建築士は、発注者(施主)の安全と利益を図るため、設計図書通りに施工されているかどうか、施工業者の施工不良などを指摘し、是正する立場にあります。
しかし現実には、施工業者が設計及び工事を請け負い、設計業務を設計事務所に発注するという構図が多々あります。そのような場合、設計事務所は下請けの立場にあり、発注業者である施工業者に指摘がしづらい立場にあります。そうした請負関係が、このようなトラブルへと発展した経緯があるように思います。

昨日、国土交通省による聴聞に対し、問題の建築士は、「発注者や施工会社の何らかの圧力があった」と供述しているようですが、今後事実関係が明らかになってくるはずです。今回の問題は刑事事件へと発展する可能性があります。これを契機に、建築士法も大きく改正される事態へ発展することでしょう。今後は、国家資格である建築士の更新制度の導入も検討されるということです。

この問題は決して他人事ではありません。阪神淡路大震災においても、手抜き工事による欠陥住宅の倒壊が相次ぎ、欠陥住宅問題がクローズアップされるようになりました。地震等の災害に遭ってからでは遅いのです。
皆様も、信頼のおける建築士に相談されることをおすすめします。

悪質リフォーム多発!!2

最近話題の悪質リフォーム業者。訪問販売が主流で、お年寄りや主婦がターゲット。
少し傷んだ外壁の家や、修理しそうな家を見つけては訪問し、気軽に声をかけては、不安をあおりたてて工事を受注します。

■無料診断■や■無料工事■には特に要注意。そんなにおいしい話はありません。
手口はこうです。
「今この近くで工事やっているんですけど、お宅の雨樋はゴミが溜まっていませんか?今ならはしごを積んでいるんで、無料で掃除してあげますよ!」と声をかけ、無料ならお願いしますと頼んだら、「ついでに屋根を見たら瓦がかなり傷んでますよ!早く直さないと家が傷みますよ。」と不安をあおりたてます。
「今日までサービス期間なので、今注文いただくと300万円のところ半額の150万円で工事できます。」と適当な値段で工事見積りをします。それで契約書にサインしたら最後、相手の術中にはまってしまいます。

中には屋根の無料診断で、屋根に上がってわざと瓦を割って写真を見せるという手口もあるそうです。
床下換気工事や耐震補強工事、屋根の葺き替え工事などが主流で、床下や屋根など、住人が確認することの出来ない場所を狙ってきます。甘い誘いには十分にご注意下さい。

当社でも建物の目視による簡易診断は無料で行ないますが、そのようなことはないのでご安心下さい。

住宅侵入盗被害 大阪激増3

昨年の2倍のペースで、大阪近郊で「ピッキング」や「サムターン回し」の被害が急増している。いったん減少傾向にあったピッキング被害がここにきて一転増加している。中国人グループなど外国人窃盗団のターゲットが、東京から大阪へ変わってきたと見られる。
2003年「ピッキング防止法」が施行されてから減少していた被害件数が、今年に入り多発しており、特に大阪市内や北摂エリアのマンションでの被害が多い。大阪府警でも、パトロールを強化する一方で、各世帯での自衛策を呼びかけている。



あなたの住宅も狙われている―防犯マニュアル
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